Ogólna zasada określona w prawie budowlanym jest taka, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wykonywanie instalacji fotowoltaicznej, zarówno na dachu budynku, jak i na gruncie, niewątpliwie należy do robót budowlanych, a więc wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, o które powinien postarać się inwestor. Jednak od tej ogólnej zasady istnieje kilka wyjątków i jeden z nich dotyczy montażu urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 50 kW. Zajmiemy się jednak najpierw urządzeniami o większej mocy, bo w ich przypadku sytuacja jest nieco jaśniejsza.

Urządzenia o mocy zainstalowanej większej niż 50 kW zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę – niezależnie od tego, czy są montowane na gruncie, czy na obiekcie budowlanym. Pozwolenie na budowę inwestor musi uzyskać przed rozpoczęciem robót.

Roboty budowlane polegające na montażu urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW są zwolnione z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Takie roboty można wykonać bez pozwolenia na budowę niezależnie od tego:
• czy urządzenia są montowane na obiekcie, na przykład na dachu budynku, czy też są to konstrukcje wolnostojące na gruncie
• w jakim celu są montowane panele – czy mają produkować energię jedynie na potrzeby obiektu budowlanego czy też w celu odsprzedaży.

Powyższe stanowisko wynika wprost z omawianego przepisu, jest zgodne z opinią Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z dnia 24 stycznia 2014 r., a także z orzecznictwem. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 30 listopada 2017 r. o sygnaturze III SA/Łd 974/17 stwierdził, że przepis ten dotyczy montażu całej konstrukcji zarówno na gruncie, jak i na obiekcie budowlanym.

Powyższe nie oznacza jednak, że zawsze w przypadku urządzeń o mocy do 50 kW nie trzeba dopełniać zupełnie żadnych formalności. Jak to często z przepisami bywa – mamy kilka wyjątków.

Zgłoszenie jest potrzebne w przypadku urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej do 50 kW, jeśli są montowane:
• na obiekcie budowlanym i ich wysokość przekracza 3 m
• na gruncie na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Zgłoszenia inwestor musi dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Warto również wiedzieć o tym, że niezależnie od tego, czy urządzenia są montowane na podstawie zgłoszenia, czy też bez zgłoszenia i bez pozwolenia:
• inwestycja musi być zgodna z wymaganiami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana (przeczytasz o nich w dalszej części tego opracowania)
• w przypadku urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW jest wymagane uzgodnienie projektu budowlanego pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej oraz zawiadomienie organów Państwowej Straży Pożarnej.

Ponadto w niektórych szczególnych przypadkach pozwolenie na budowę może być potrzebne również przy montażu urządzeń o mocy do 50 kW.
Jakie to mogą być przypadki?

Pozwolenie na budowę – niezależnie od tego, jaką moc będą miały montowane panele – jest potrzebne w następujących przypadkach:
• montaż urządzeń fotowoltaicznych na budynku wiąże się z koniecznością przebudowy lub rozbudowy tego budynku, a roboty te wymagają pozwolenia
• inwestycja zostanie zakwalifikowana jako wymagająca przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000 zgodnie z wymaganiami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
• panele fotowoltaiczne będą montowane na obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków.

Każda inwestycja, którą realizujemy, musi być zgodna z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest wymagana w danym przypadku.

Jeśli na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sytuacja jest łatwiejsza – wystarczy sprawdzić w nim, jakie jest przeznaczenie danego terenu w planie. W razie wątpliwości można wziąć z urzędu miasta lub gminy wypis i szkic z planu miejscowego.

Gdy na danym terenie nie ma planu miejscowego sytuacja bardziej się komplikuje, bo w niektórych przypadkach trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Niestety przepisy w tej kwestii są bardzo niejednoznaczne, a i orzecznictwo nie pomaga rozwiać wątpliwości, ponieważ również jest niejednolite. Nie będziemy dokładnie omawiać tych przepisów, ale wskażemy rozwiązanie zgodne z opinią Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z dnia 24 stycznia 2011 r., o której już wspomnieliśmy. Pamiętaj jednak, że opinia ta nie stanowi wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów, dlatego w niektórych urzędach możesz spotkać inne stanowisko.

Zgodnie ze wspomnianą opinią decyzja o warunkach zabudowy nie jest potrzebna w przypadku urządzeń fotowoltaicznych, które nie wymagają pozwolenia na budowę oraz nie zmieniają sposobu zagospodarowania terenu ani sposobu użytkowania budynku lub jego części – a taka sytuacja zachodzi, gdy służą do produkcji energii na potrzeby danej nieruchomości. Powyższe dotyczy urządzeń wraz z konstrukcją mocującą.

Przed wykonaniem instalacji fotowoltaicznej inwestor powinien dopełnić odpowiednich formalności. Urządzenia fotowoltaiczne o mocy zainstalowanej większej niż 50 kW zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast z tego pozwolenia jest zwolniony montaż urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej do 50 kW, jeśli:
• urządzenia nie znajdują się na obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków
• inwestycja nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub obszar Natura 2000
• nie ma konieczności wykonania robót w obrębie obiektu budowlanego, dla których niezbędne jest pozwolenie na budowę. Jednak w sytuacji, gdy urządzenia mają wysokość powyżej 3 m i są montowane na obiekcie budowlanym lub gdy są wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, inwestor musi wcześniej dokonać zgłoszenia.

Stan prawny aktualny na dzień: 4 września 2019 r.

Źródło:
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 2245 oraz z 2019 r. poz. 1309 i poz. 1524);
• opinia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z dnia 24 stycznia 2014 r.: https://www.gunb.gov.pl/sites/default/files/pliki/samples/ws140124_0.pdf?736 [data dostępu: 4 września 2019 r.];
• orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 30 listopada 2017 r. o sygnaturze III SA/Łd 974/17.